Vender una casa heredada en Portugal desde el exterior

La casa familiar lleva años cerrada y los herederos viven fuera. Encontrar comprador es solo una parte del trabajo: conviene saber quién puede firmar, qué inmueble se transmite y qué impuestos pueden surgir antes de asumir un compromiso.

Preparar la venta antes de encontrar comprador

Verificamos quién puede vender, los derechos del cónyuge y los herederos, los títulos, los gravámenes, la situación urbanística y la correspondencia entre registros y realidad. No siempre es necesaria una inscripción intermedia a nombre de todos los herederos antes de registrar la venta: la continuidad registral se analiza para cada caso.

Documentos útiles y requisitos del acto

Desde 2024, mostrar la autorización de utilización y la ficha técnica de vivienda dejó de ser una exigencia general del acto de compraventa. Esto no legaliza obras irregulares ni elimina la necesidad de comprobar la situación urbanística. El certificado energético es normalmente necesario para anunciar y vender una vivienda, salvo exclusiones legales.

Para los inmuebles rústicos y mixtos verificamos la identificación por RGG o la situación catastral conforme al artículo 19 de la Ley portuguesa n.º 78/2017. Hay reglas para consultar una RGG ya presentada o un inmueble incluido en la carta catastral y excepciones legales. El levantamiento y el trazado no sustituyen el título de propiedad ni resuelven por sí solos un conflicto de linderos.

Contrato, representación y precio

Revisamos el contrato-promesa (CPCV), cuando se utilice, sus condiciones, la señal (sinal) y los plazos. El incumplimiento definitivo imputable y un simple retraso tienen consecuencias distintas. La venta puede formalizarse con los poderes adecuados; el poder de recibir el precio solo se incluye por instrucción expresa y con las condiciones de pago acordadas.

Impuestos antes de decidir

La venta puede generar una ganancia patrimonial gravada en Portugal y obligaciones en su país de residencia. El sujeto pasivo del IMI es, por regla general, el propietario al 31 de diciembre del año correspondiente, con reglas especiales para usufructo y otros derechos. Un reparto privado del costo no cambia al obligado frente a la administración.

Qué puede preparar ahora

• Documentos de la herencia y del inmueble que ya tenga.
• Información sobre hipotecas, ocupantes, arrendamientos y obras.
• Objetivo de la familia y personas que podrían necesitar representación.

Antes de solicitar nuevos documentos, comprobamos cuáles pueden obtenerse en Portugal y qué formato se necesita para los extranjeros. En los asuntos que requieren asesoramiento sobre derecho venezolano, coordinamos el apoyo local necesario.

Esta guía ofrece información general y no sustituye el análisis jurídico y fiscal de un caso concreto.