Guias · Vender
Vender a casa dos pais em Portugal sem sair do país onde vive
Por André Filipe Soares, Advogado estagiário
novembro de 2026 · 4 min de leitura
A casa onde cresceu está fechada há anos. Os irmãos vivem em países diferentes, ninguém vai voltar a morar lá e o IMI continua a chegar. A família decide finalmente vender.
É uma decisão difícil, mas muitas vezes acertada. O problema é que muitas vendas falham, ou atrasam meses, não por falta de comprador, mas porque a casa não está pronta para ser vendida. Neste guia explicamos o que tem de estar resolvido antes, como decorre a venda e o que pode ser feito sem viajar.
Antes de pôr a casa à venda
A sucessão tem de estar comprovada. É necessário cumprir as obrigações fiscais e identificar os herdeiros através de habilitação ou outro título admissível. A lei prevê a dispensa de inscrição intermédia em nome dos titulares de bens integrantes de herança indivisa: nem sempre é necessário fazer um registo autónomo a favor dos herdeiros antes de registar a compra. A situação registral e o trato sucessivo são verificados no caso concreto.
A situação documental e urbanística deve ser comparada com o que existe no local. É comum encontrar:
- anexos, garagens ou ampliações que nunca foram declarados nem licenciados;
- áreas na caderneta predial diferentes das reais;
- o quintal ou um terreno anexo inscrito como prédio separado;
- prédios ainda em nome dos avós.
Devem reunir-se os elementos necessários à venda e à verificação do imóvel. É importante distinguir documentos de análise e documentos legalmente exigidos no ato:
| Documento | Para que serve |
|---|---|
| Certidão permanente do registo predial | Prova quem é o dono e se há ónus |
| Caderneta predial | Identifica o imóvel nas Finanças |
| Autorização de utilização ou elementos municipais relevantes, quando existam | Permitem verificar a situação urbanística; a sua exibição no ato de transmissão deixou de ser uma obrigação geral em 2024, sem que isso legalize obras irregulares |
| Certificado energético | Em regra exigido para anunciar e vender, salvo exclusão legal devidamente comprovada |
| Ficha técnica da habitação, se existir | Elemento útil para conhecer as características do imóvel; a sua exibição na transmissão deixou de ser obrigatória |
Nas frações autónomas, deve ainda verificar-se a declaração do condomínio sobre os encargos e dívidas, ou a dispensa expressa pelo adquirente com os efeitos previstos na lei. Tratar destes elementos antes de encontrar comprador reduz o risco de atrasos e de assumir compromissos sem conhecer a situação do imóvel.
A venda, passo a passo
- Acordo entre os herdeiros. Todos têm de concordar com a venda e com o preço mínimo. Se um herdeiro não quer vender, há alternativas, como a compra da sua parte pelos outros ou, no limite, o inventário.
- Procurações. Os herdeiros que vivem fora podem outorgar procurações com os poderes necessários. A autorização para receber o preço só é incluída se pretendida e nas condições acordadas.
- Comercialização. Com a casa regularizada, pode ser anunciada, normalmente através de uma imobiliária local.
- Contrato-promessa, quando adotado. É frequente, mas não obrigatório. O sinal, as condições e o prazo para a venda devem ficar claramente definidos.
- Escritura ou documento particular autenticado. A venda definitiva é assinada pelos herdeiros ou pelos seus procuradores, e segue-se o registo a favor do comprador.
- Distribuição do produto da venda. Deve considerar a meação, os quinhões hereditários, as dívidas e os encargos aplicáveis, antes da distribuição do valor líquido.
E os impostos? A venda de um imóvel herdado pode gerar mais-valias, a declarar no IRS em Portugal. Quem vive fora pode ter também de declarar a venda no país onde reside. As regras dependem do valor do imóvel à data da herança, do preço de venda e da situação fiscal de cada herdeiro, por isso devem ser analisadas antes de fechar o preço.
Vender sem viajar, com tudo em ordem
Na MGPS International acompanhamos a venda de casas herdadas do início ao fim, para famílias que vivem fora de Portugal:
- pomos a herança em ordem, incluindo a preparação e o acompanhamento da habilitação;
- regularizamos a casa e o terreno, porque a nossa equipa articula a análise jurídica e técnica;
- preparamos as procurações de todos os herdeiros;
- articulamos com a imobiliária, revemos o contrato-promessa e tratamos da venda e do registo;
- representamos os herdeiros no ato final, se assim o entenderem.
Na habilitação é necessário confirmar quem presta as declarações pessoais e se está legalmente habilitado. A preparação pode ser feita por mandatário; os atos posteriores admitem, em regra, representação com poderes adequados.
Está a pensar vender a casa da família? Faça o diagnóstico inicial e diga-nos onde fica a casa e em que situação está a herança. Dizemos-lhe o que falta para a casa estar pronta a vender e quanto custa.
Este artigo tem carácter informativo e não dispensa a análise do caso concreto.
