Guides · Vendre
Vendre la maison de vos parents au Portugal sans quitter votre pays de résidence
Par André Filipe Soares, Avocat stagiaire
novembre 2026 · 5 min de lecture
La maison où vous avez grandi est fermée depuis des années. Les frères et sœurs vivent dans des pays différents, personne ne va y revenir habiter et la taxe foncière (IMI) continue d'arriver. La famille décide enfin de vendre.
C'est une décision difficile, mais souvent la bonne. Le problème, c'est que beaucoup de ventes échouent, ou prennent des mois de retard, non pas faute d'acheteur, mais parce que la maison n'est pas prête à être vendue. Dans ce guide, nous expliquons ce qui doit être réglé avant, comment se déroule la vente et ce qui peut être fait sans voyager.
Avant de mettre la maison en vente
La succession doit être établie. Il faut remplir les obligations fiscales et identifier les héritiers au moyen de la habilitação de herdeiros (l'acte portugais qui atteste la qualité d'héritier) ou d'un autre titre admissible. La loi prévoit une dispense d'inscription intermédiaire au nom des titulaires de biens faisant partie d'une succession indivise : il n'est pas toujours nécessaire d'enregistrer d'abord les biens au nom des héritiers avant d'enregistrer la vente. La situation au registre foncier et la continuité des inscriptions sont vérifiées au cas par cas.
La situation documentaire et urbanistique doit être comparée à ce qui existe sur place. On trouve souvent :
- des annexes, garages ou agrandissements jamais déclarés ni autorisés ;
- des surfaces sur la caderneta predial (la fiche fiscale du bien) différentes des surfaces réelles ;
- le jardin ou un terrain attenant inscrit comme un bien distinct ;
- des biens encore au nom des grands-parents.
Il faut réunir les éléments nécessaires à la vente et à la vérification du bien. Il est important de distinguer les documents utiles à l'analyse de ceux qui sont légalement exigés lors de l'acte :
| Document | À quoi il sert |
|---|---|
| Certificat permanent du registre foncier (certidão permanente) | Prouve qui est le propriétaire et s'il existe des charges |
| Caderneta predial | Identifie le bien auprès des Finances |
| Permis d'utilisation (autorização de utilização) ou éléments municipaux pertinents, s'ils existent | Permettent de vérifier la situation urbanistique ; leur présentation lors de la vente n'est plus une obligation générale depuis 2024, ce qui ne régularise pas pour autant des travaux irréguliers |
| Certificat de performance énergétique | En règle générale exigé pour annoncer et vendre, sauf exclusion légale dûment justifiée |
| Fiche technique du logement (ficha técnica da habitação), si elle existe | Utile pour connaître les caractéristiques du bien ; sa présentation lors de la vente n'est plus obligatoire |
Pour les lots en copropriété, il faut aussi vérifier la déclaration du syndic sur les charges et les dettes, ou la dispense expresse de l'acquéreur, avec les effets prévus par la loi. Réunir ces éléments avant de trouver un acheteur réduit le risque de retards et d'engagements pris sans connaître la situation du bien.
La vente, étape par étape
- Accord entre les héritiers. Tous doivent être d'accord sur la vente et sur le prix minimum. Si un héritier ne veut pas vendre, il existe des alternatives, comme le rachat de sa part par les autres ou, en dernier recours, la procédure d'inventaire (inventário).
- Procurations. Les héritiers qui vivent à l'étranger peuvent signer des procurations avec les pouvoirs nécessaires. L'autorisation de recevoir le prix n'est incluse que si elle est souhaitée, et dans les conditions convenues.
- Commercialisation. Une fois régularisée, la maison peut être mise en vente, généralement par l'intermédiaire d'une agence immobilière locale.
- Compromis de vente, s'il est retenu. Le contrato-promessa est fréquent mais pas obligatoire. L'acompte (sinal), les conditions et le délai de la vente doivent être clairement définis.
- Acte notarié ou acte sous seing privé authentifié. La vente définitive (escritura ou documento particular autenticado) est signée par les héritiers ou par leurs mandataires, puis vient l'enregistrement au nom de l'acheteur.
- Répartition du produit de la vente. Elle doit tenir compte de la part du conjoint survivant (meação), des parts successorales, des dettes et des charges applicables, avant la répartition du montant net.
Et les impôts ? La vente d'un bien hérité peut générer une plus-value, à déclarer à l'impôt sur le revenu au Portugal (IRS). Ceux qui vivent à l'étranger peuvent aussi devoir déclarer la vente dans leur pays de résidence. Les règles dépendent de la valeur du bien à la date de la succession, du prix de vente et de la situation fiscale de chaque héritier ; elles doivent donc être analysées avant de fixer le prix.
Vendre sans voyager, avec tout en ordre
Chez MGPS International, nous accompagnons de bout en bout la vente de maisons héritées, pour des familles qui vivent hors du Portugal :
- nous remettons la succession en ordre, y compris la préparation et le suivi de la habilitação ;
- nous régularisons la maison et le terrain, car notre équipe réunit l'analyse juridique et technique ;
- nous préparons les procurations de tous les héritiers ;
- nous travaillons avec l'agence immobilière, relisons le compromis de vente et nous occupons de la vente et de l'enregistrement ;
- nous représentons les héritiers lors de l'acte final, s'ils le souhaitent.
Pour la habilitação, il faut vérifier qui fait les déclarations personnelles et s'il est légalement habilité. La préparation peut être faite par un mandataire ; les actes suivants admettent, en règle générale, la représentation avec des pouvoirs adéquats.
Vous pensez vendre la maison de famille ? Faites le diagnostic initial et dites-nous où se trouve la maison et où en est la succession. Nous vous disons ce qui manque pour que la maison soit prête à vendre et combien cela coûte.
Cet article a un caractère informatif et ne remplace pas l'analyse de votre cas.
