BUPi : de quoi s'agit-il, qui doit le faire et ce qui a changé en octobre 2026

Ces dernières années, beaucoup de familles ont entendu parler du BUPi : à la mairie, à la junta de freguesia, aux informations ou par des voisins qui ont déjà « marqué leurs terrains ». Ceux qui vivent à l'étranger ne savent souvent pas s'ils doivent faire quelque chose.

Qu'est-ce que le BUPi

Le BUPi, Balcão Único do Prédio (guichet unique du bien foncier), est la plateforme de l'État portugais pour identifier les terrains ruraux et mixtes dans les communes (concelhos) qui n'ont pas de cadastre foncier. Une grande partie du nord et du centre du pays est dans cette situation.

L'étape centrale est la représentation graphique géoréférencée, appelée RGG : représenter la localisation et la configuration du terrain et l'associer aux éléments fiscaux et du registre foncier disponibles. La RGG peut être validée avec une réserve de géométrie ; son existence ne signifie pas que toutes les limites sont définitivement reconnues et ne remplace pas la preuve de la propriété.

Ce qui a changé en 2026

Le décret-loi n° 87/2026, du 15 avril, a revu les règles du BUPi, et la réglementation a été mise à jour en septembre. Pour les familles, trois aspects du régime actuel sont importants.

1. Le régime temporaire de gratuité a pris fin. Depuis le 1er octobre 2026, les RGG réalisées avec l'aide des techniciens municipaux ou intercommunaux prévus par la loi coûtent 15 € jusqu'à la neuvième et 10 € à partir de la dixième, le décompte se faisant par intéressé. L'identification entièrement en ligne reste gratuite selon les informations officielles actuelles. Ces montants ne sont pas un barème d'honoraires de techniciens privés et n'incluent pas les frais de registre.

2. L'identification est exigée pour les actes couverts par la loi. En règle générale, l'article 19 exige l'indication du numéro de la RGG dans les transmissions et les autres actes qu'il prévoit. La consultation d'office peut dispenser de cette indication, et il existe un régime propre pour les biens déjà inscrits sur la carte cadastrale ainsi que des exceptions, notamment en cas de saisie, d'insolvabilité ou de déclaration préalable d'utilité publique. Il faut vérifier le champ territorial et la situation de chaque bien.

3. Les chevauchements disposent d'une procédure de conciliation. Ce mécanisme, déjà prévu avant 2026, permet de rechercher un accord sur les limites et de corriger les RGG en conflit. À défaut d'accord, des réserves de géométrie peuvent subsister, sans préjudice du recours aux juridictions compétentes.

Les coûts d'identification, les honoraires et les frais de registre doivent être connus avant de commencer. Dans les procédures spéciales, les frais de base sont de 250 € pour l'enregistrement et de 200 € pour la justification, avec des majorations, des réductions et d'autres règles qui peuvent modifier le total. Ces montants ne constituent pas un prix unique pour n'importe quel enregistrement.

Qui doit s'en occuper

Vous devriez penser au BUPi si votre famille possède des terrains ruraux ou mixtes dans une commune sans cadastre et :

• les terrains n'ont pas encore été identifiés sur la carte ;
• vous envisagez de vendre, de donner ou de faire un partage ;
• les terrains n'ont jamais été enregistrés au registre foncier ;
• vous avez reçu un avis indiquant que le tracé d'un voisin empiète sur votre terrain.

Comment cela se fait

L'identification peut être commencée en ligne par l'intéressé, avec une validation ultérieure dans les conditions prévues par la loi, ou réalisée avec l'aide d'un technicien habilité. Une vérification sur place peut être nécessaire ou conseillée, surtout lorsque le terrain n'est pas connu avec certitude, mais elle ne doit pas être confondue avec une exigence universelle de visite pour toutes les RGG.

Les problèmes que nous voyons le plus :

• des terrains dessinés de mémoire, avec des limites qui ne correspondent pas à la réalité sur place ;
• des chevauchements ou des réserves de géométrie qui exigent une analyse et, si nécessaire, une correction ou une conciliation, sans toujours bloquer automatiquement l'enregistrement ;
• des terrains identifiés dans le BUPi mais jamais enregistrés au registre foncier ;
• des terrains au nom de successions non réglées : il faut vérifier la qualité de celui qui engage la démarche et quels actes successoraux sont réellement nécessaires.

Un BUPi fait par ceux qui connaissent le terrain et la loi

Chez MGPS International, nous associons l'analyse juridique au travail technique d'identification et de cadastre, par l'intermédiaire des professionnels habilités pour chaque procédure. Cela nous permet de :

• identifier les terrains et préparer les RGG avec les éléments adaptés, en recourant à une vérification sur place lorsque c'est nécessaire ;
• traiter les chevauchements avec les voisins et la conciliation, si nécessaire ;
• mener la démarche jusqu'à l'enregistrement au registre foncier, et pas seulement jusqu'au tracé sur la carte ;
• coordonner les actes successoraux nécessaires avec l'identification et l'enregistrement des terrains.

Vous avez des terrains à identifier dans le BUPi ? Faites le diagnostic initial et indiquez la commune et les articles que vous connaissez. Nous vous disons combien de biens sont à traiter et combien cela coûte.

Cet article a un caractère informatif et ne remplace pas l'analyse de votre cas. Montants en vigueur à la date de publication.