La surface de la caderneta ne correspond pas au terrain : pourquoi et comment corriger

La caderneta predial (la fiche fiscale du bien) indique 2 400 m². L'ancien acte notarié dit 3 000. Et ceux qui connaissent le terrain jurent qu'il est bien plus grand. C'est l'une des situations que nous rencontrons le plus souvent sur les terrains des familles émigrées.

Pourquoi les surfaces ne coïncident pas

• Elles ont été déclarées « à vue d'œil ». Beaucoup de surfaces inscrites aux Finances viennent de déclarations faites il y a des décennies, sans mesure.
• Les enregistrements ont été faits à des moments différents. Les Finances, le registre foncier et le cadastre n'ont jamais été mis à jour ensemble.
• Le périmètre a pu changer. Échanges informels, occupations, murs déplacés ou chemins élargis exigent une analyse : ils ne se régularisent pas forcément comme de simples erreurs de mesure.
• Les limites ne se voient plus. Les terrains abandonnés perdent leurs bornes et leurs murets, et avec eux le souvenir de l'endroit où ils s'arrêtaient.

Quand l'écart devient un problème

Tant que le terrain reste inutilisé, l'écart peut passer inaperçu pendant des années. Il devient un problème au moment où la famille doit en faire quelque chose.

Lors du partage. Si les héritiers se partagent les terrains sur la base de surfaces erronées, l'un peut recevoir beaucoup plus que les autres sans que personne ne s'en rende compte, et les disputes apparaissent plus tard.

Lors de la vente. L'acheteur, la banque ou celui qui prépare la vente peuvent soulever des doutes sur des surfaces divergentes. Pour les actes couverts par le régime du BUPi, on vérifie l'identification exigée par représentation graphique géoréférencée (RGG) ou la situation cadastrale et les dispenses applicables, ce qui aide à détecter ces écarts.

Avec les voisins. Lorsqu'un voisin identifie son terrain dans le BUPi et que son tracé empiète sur celui de la famille, l'écart n'est plus seulement un chiffre : il devient un litige de limites.

Comment corriger la surface

La première étape consiste à identifier le périmètre mesuré et à le confronter aux titres, aux informations cadastrales et aux signes visibles sur place. Un relevé mesure la surface de ce périmètre, mais ne règle pas, à lui seul, un litige sur la propriété d'une bande de terrain.

Ensuite, la démarche dépend de ce qui est erroné :

La solution doit coordonner la matrice fiscale, le registre foncier et le cadastre ou le BUPi. Il existe des dispenses légales d'harmonisation des surfaces : tout écart n'oblige pas à modifier tous les éléments. Les tolérances admises par le registre ne permettent pas de s'approprier le terrain d'autrui et ne dispensent pas d'analyser une modification effective des limites.

Nous corrigeons les surfaces, sur le papier et sur le terrain

Chez MGPS International, c'est l'un de nos services principaux. Notre équipe réunit un solicitador (profession juridique réglementée au Portugal) et un technicien du cadastre, également technicien habilité BUPi. Nous traitons donc tout dans une même démarche :

• nous vérifions sur place le périmètre indiqué et sa correspondance avec les titres et les autres éléments disponibles ;
• nous réalisons la représentation graphique dans le BUPi ou la procédure cadastrale adaptée ;
• nous nous occupons des rectifications aux Finances et au registre foncier ;
• nous réglons les chevauchements avec les voisins, autant que possible à l'amiable.

Une grande partie de ce travail se fait sans que la famille ait à venir au Portugal.

Les chiffres de vos terrains ne correspondent pas ? Faites le diagnostic initial et envoyez-nous la caderneta ou les documents dont vous disposez. Nous vous disons ce qui est erroné et ce que coûte la correction.

Cet article a un caractère informatif et ne remplace pas l'analyse de votre cas.