BUPi: o que é, quem deve fazer e o que mudou em outubro de 2026

Nos últimos anos, muitas famílias ouviram falar do BUPi: na câmara, na junta, nas notícias ou pelos vizinhos que já “marcaram os terrenos”. Quem vive fora ficou muitas vezes sem saber se tinha de fazer alguma coisa.

O que é o BUPi

O BUPi, Balcão Único do Prédio, é a plataforma do Estado para identificar os terrenos rústicos e mistos nos concelhos que não têm cadastro predial. Grande parte do norte e do centro do país está nesta situação.

O passo central é a representação gráfica georreferenciada, conhecida por RGG: representar a localização e a configuração do terreno e associá-lo aos elementos matriciais e registrais disponíveis. A RGG pode ser validada com reserva de geometria; a sua existência não significa que todos os limites estejam definitivamente reconhecidos nem substitui a prova da titularidade.

O que mudou em 2026

O Decreto-Lei n.º 87/2026, de 15 de abril, reviu as regras do BUPi, e a regulamentação foi atualizada em setembro. Para as famílias, importa conhecer três aspetos do regime atual.

1. Terminou o regime temporário de gratuitidade. Desde 1 de outubro de 2026, as RGG realizadas com apoio dos técnicos municipais ou intermunicipais abrangidos pela lei custam 15 € até à nona e 10 € a partir da décima, com contagem por interessado. A identificação integralmente online mantém-se sem custo segundo a informação oficial atual. Estes valores não são uma tabela de honorários de técnicos privados nem incluem os emolumentos do registo.

2. A identificação é exigida nos atos abrangidos pela lei. Em regra, o artigo 19.º exige a indicação do número da RGG nas transmissões e nos restantes atos que prevê. A consulta oficiosa pode dispensar essa indicação, e há um regime próprio para prédios já inscritos na Carta Cadastral e exceções, nomeadamente em execução, insolvência ou com prévia declaração de utilidade pública. É necessário confirmar o âmbito territorial e a situação de cada prédio.

3. As sobreposições têm um procedimento de conciliação. Este mecanismo, já previsto antes de 2026, permite procurar acordo sobre as estremas e corrigir as RGG em conflito. Se não houver acordo, podem manter-se reservas de geometria, sem prejuízo do recurso aos meios jurisdicionais competentes.

Os custos de identificação, honorários e emolumentos devem ser conhecidos antes de começar. Nos procedimentos especiais, o emolumento base é de 250 € para o registo e 200 € para a justificação, com acréscimos, reduções e outras regras que podem alterar o total. Estes valores não são um preço único para qualquer registo.

Quem deve tratar disto

Deve pensar no BUPi se a sua família tem terrenos rústicos ou mistos num concelho sem cadastro e:

• os terrenos ainda não foram identificados no mapa;
• está a pensar vender, doar ou fazer partilhas;
• os terrenos nunca foram registados na conservatória;
• recebeu um aviso de que o desenho de um vizinho se sobrepõe ao seu terreno.

Como se faz

A identificação pode ser iniciada online pelo interessado, com posterior validação nos termos legais, ou feita com apoio de técnico habilitado. Uma verificação no local pode ser necessária ou aconselhável, sobretudo quando o terreno não é conhecido com segurança, mas não deve ser confundida com uma exigência universal de visita em todas as RGG.

Os problemas que mais vemos:

• terrenos desenhados de memória, com limites que não correspondem ao que está no local;
• sobreposições ou reservas de geometria que exigem análise e, quando necessário, correção ou conciliação, sem significarem sempre um bloqueio automático do registo;
• terrenos identificados no BUPi mas que nunca chegaram a ser registados;
• terrenos em nome de heranças por resolver: é necessário confirmar a legitimidade do promotor e quais os atos sucessórios efetivamente necessários;

BUPi feito por quem conhece o terreno e a lei

Na MGPS International articulamos a análise jurídica com o trabalho técnico de identificação e de cadastro, através dos profissionais habilitados para cada procedimento. Isso permite-nos:

• identificar os terrenos e preparar as RGG com os elementos adequados, recorrendo à confirmação no local quando necessária;
• tratar das sobreposições com os vizinhos e da conciliação, quando necessária;
• levar o processo até ao registo na conservatória, e não apenas até ao desenho no mapa;
• articular os atos sucessórios necessários com a identificação e o registo dos terrenos.

Tem terrenos por identificar no BUPi? Faça o diagnóstico inicial e indique o concelho e os artigos que conheça. Dizemos-lhe quantos prédios há a tratar e quanto custa.

Este artigo tem carácter informativo e não dispensa a análise do caso concreto. Valores em vigor à data de publicação.